最近多い相談が市街化調整区域の農地付き住宅の売却です。
「実家を相続したけれど、住宅の隣に畑がある」
「農地付きの住宅を売却したいけれど、普通の住宅と同じように売却できるの？」
「農家ではない人にも農地を売ることはできる？」
地方では、住宅の敷地に隣接して畑や田んぼがあることも珍しくありません。
特に新潟県では、住宅と農地を一緒に所有している方も多く、相続をきっかけに売却を検討されるケースがあります。
しかし、農地付き住宅は、通常の住宅とは異なり、農地法による制限があるため、売却に際して注意が必要です。
今回は、農地付き住宅を売却する方法や農地転用の必要性、売却する際の注意点について解説します。
1．農地付き住宅とは？
農地付き住宅とは、住宅とともに田んぼや畑などの農地が付いている不動産のことです。
例えば、次のようなケースが考えられます。
- 住宅の隣に家庭菜園として利用している畑がある
- 住宅の裏に広い農地がある
- 相続した実家に田んぼや畑が付いている
- 住宅と少し離れた場所に農地を所有している
- 農家住宅と農地を一括して売却したい
このような不動産を売却する場合、住宅部分については通常の不動産売買と同じように手続きを進めることができます。
しかし、農地については農地法による規制があります。
そのため、住宅は売却できても、農地については買主がセットで取得できないというケースも考えられます。
2．農地付き住宅は農家以外の人にも売却できる？
農地付き住宅を売却する際に、特に問題となるのが買主の資格です。
農地を農地のまま売却する場合、原則として農地法第3条の許可が必要になります。
この許可を受けるためには、買主が農地を適切に耕作できることなど、一定の要件を満たさなければなりません。
そのため、農業をする予定がない人が、単に庭として利用する目的で農地を取得することは原則としてできません。
一方、農家ではない人でも、農地を適切に耕作する意思や能力があり、農地法第3条の許可要件を満たせば、農地を取得できる可能性があります。
つまり、農家でなければ農地を購入できないというわけではありません。
ただし、農地の取得には農業委員会の許可が必要となるため、事前の確認が重要です。
3．農地の取得に必要だった下限面積要件は廃止されました
以前は、農地を取得する場合、取得後に耕作する農地の面積が一定以上でなければならないという「下限面積要件」がありました。
このため、住宅に付いている小さな畑だけを取得することが難しいケースもありました。
しかし、令和5年4月1日から、この下限面積要件が廃止されました。
これにより、比較的小規模な農地でも取得しやすくなっています。
例えば、住宅に隣接する100㎡程度の畑についても、面積が小さいという理由だけで農地の取得が認められないことはなくなりました。
ただし、注意が必要です。
下限面積要件が廃止されても、農地法第3条のその他の許可要件は残っています。
農地を適切に耕作することや、周辺農地の利用に支障を生じさせないことなどが求められます。
そのため、誰でも自由に農地を購入できるようになったわけではありません。
4．農地付き住宅を売却する3つの方法
農地付き住宅を売却する場合、大きく分けて3つの方法が考えられます。
① 農地を農地のまま住宅と一緒に売却する
1つ目は、住宅と農地をそのまま一緒に売却する方法です。
この場合、農地については農地法第3条の許可が必要になります。
例えば、買主が住宅に住みながら隣接する畑で野菜を栽培するようなケースです。
買主が農地法の許可要件を満たすのであれば、住宅と農地を一緒に取得することが可能です。
ただし、農地を取得した後も適切に耕作することが求められます。
単に住宅の庭として利用する場合には、農地法第3条による取得は適切ではありません。
② 農地転用をして住宅と一緒に売却する
2つ目は、農地を宅地や庭、駐車場などに転用して売却する方法です。
例えば、住宅の隣にある畑を住宅の庭や駐車場として利用する場合です。
このような場合には、農地転用の手続きが必要になります。
農地を転用する目的で売買する場合、原則として農地法第5条の許可が必要です。
ただし、市街化区域内の農地については、原則として農業委員会への届出で手続きが可能です。
一方、市街化調整区域などでは、農地転用の許可を取得できないケースもあります。
住宅用敷地を拡張して庭や駐車場にする場合、例えば家族が増えて現状の敷地では手狭になったなど、それなりに理由が必要になります。
② 農地転用を前提として住宅と一緒に売却する
3つ目は農地を転用することを前提として住宅とともに売却する方法です。
例えば、住宅に隣接する農地を駐車場として利用する目的で農地法5条の許可を受け所有権移転登記する方法になります。
この場合も購入者が住宅部分の利用だけでは生活に支障が出る旨の理由から転用の必要性を申し出ることにより許可を取得することになります。
④ 住宅と農地を別々に売却する
3つ目は、住宅と農地を別々に売却する方法です。
例えば、住宅は一般の方に売却し、農地は近隣の農業者に売却する方法です。
農地を農地として売却する場合には、原則として農地法第3条の許可が必要になります。
住宅と農地を一括して購入してくれる人が見つからない場合には、この方法も選択肢となります。
ただし、住宅と農地の位置関係によっては、別々に売却することが難しいケースもあります。
例えば、農地を通らなければ住宅に出入りできない場合などです。
このような場合には、通行権や土地の利用方法についても検討する必要があります。
5．市街化区域と市街化調整区域では売却の難易度が異なる
農地付き住宅を売却する際には、その農地がどの区域にあるかが非常に重要です。
市街化区域の場合
市街化区域は、市街化を促進する区域です。
この区域内の農地については、農地転用の許可ではなく、原則として農業委員会への届出によって転用できます。
そのため、農地を庭や駐車場などに転用して住宅と一緒に売却することも比較的検討しやすいといえます。
ただし、農地転用の届出以外にも、土地の利用状況によって必要となる手続きがあります。
市街化調整区域の場合
市街化調整区域は、市街化を抑制する区域です。
この区域では、農地転用だけでなく、都市計画法による制限にも注意する必要があります。
農地転用の許可を取得できたとしても、必ずしも自由に住宅を建築したり、土地を利用したりできるわけではありません。
また、既存の住宅についても、建築された経緯や用途などによって、購入者が希望する利用ができないケースがあります。
特に農家住宅の場合、一般の方が購入して居住できるかどうかについて、都市計画法上の確認が必要になることがあります。
市街化調整区域内の農地付き住宅については、売買契約を締結する前に、農地法と都市計画法の両方を確認することが重要です。
6．農振農用地の場合はさらに注意が必要
農地付き住宅を売却する際には、農地が農業振興地域内の農用地区域、いわゆる「青地」に指定されていないかも確認する必要があります。
農振農用地は、農業上の利用を確保するため、特に保全が求められている農地です。
そのため、原則として農地転用が認められません。
農地以外の用途で利用するためには、農用地区域からの除外、いわゆる「農振除外」が必要になる場合があります。
ただし、農振除外には厳しい要件があり、必ず認められるものではありません。
また、農振除外が認められた場合でも、別途農地転用の許可が必要になることがあります。
したがって、農振農用地が含まれる住宅を売却する場合には、早い段階で行政書士などの専門家に相談することをおすすめします。
7．登記簿上の地目が「畑」でも、現況が庭なら売却できる？
住宅の売却に関するご相談で、意外に多いのがこのケースです。
例えば、住宅の隣にある土地について、登記簿上の地目は「畑」になっているものの、実際には何十年も前から住宅の庭として利用している場合です。
このような場合、
「もう畑として使っていないのだから、普通の宅地として売却できるのでは？」
と思われるかもしれません。
しかし、必ずしもそうではありません。
農地法では、登記簿上の地目だけではなく、土地の現況などから農地に該当するかどうかが判断されます。
そのため、登記簿上の地目が畑であっても、現況によっては農地に該当しない場合があります。
一方、長年庭として利用していても、過去に必要な農地転用手続きを行っていなかった場合には、無断転用の問題が生じる可能性があります。
無断転用の場合は、最悪現状下記含め入れが出されることもありますので注意が必要になります。
8．農地付き住宅を売却するまでの流れ
農地付き住宅を売却する場合、一般的には次のような流れになります。
STEP1 土地の状況を確認する
まずは、住宅と農地の登記事項証明書、公図などを取得し、土地の地目や面積、位置関係を確認します。
STEP2 農地の規制を調査する
農業委員会などで、農地法上の規制や農振農用地への該当の有無を確認します。
市街化調整区域の場合には、都市計画法上の制限についても調査します。
STEP3 売却方法を検討する
農地を農地のまま売却するのか、農地転用をして売却するのかを検討します。
STEP4 買主を探す
不動産会社などに相談し、売却活動を進めます。
農地法の許可が必要な場合には、買主が許可要件を満たすかどうかについても確認します。
STEP5 売買契約を締結する
農地法の許可が必要な売買については、許可が得られなかった場合の取扱いを契約書に定めるなど、慎重な対応が必要です。
STEP6 農地法の許可申請・届出を行う
売却方法に応じて、農地法第3条または第5条などの手続きを行います。
STEP7 所有権移転登記を行う
必要な許可などを得た後、売買代金の決済と所有権移転登記を行います。
なお、農地転用を伴う場合の地目変更登記については、実際に土地の利用状況が変更された後に行うことになります。
9．農地付き住宅を売却する際の注意点
農地付き住宅の売却では、通常の住宅売買以上に事前調査が重要になります。
特に注意したいのは、次のような点です。
① 農地転用できるとは限らない
住宅に隣接している農地であっても、必ず農地転用できるわけではありません。
農地区分や周辺の状況によっては、農地転用が認められないことがあります。
② 買主が農地を取得できるとは限らない
農地法第3条によって農地を取得する場合、買主が許可要件を満たす必要があります。
住宅を購入できる方であっても、農地については取得できない場合があります。
③ 農家住宅には別の制限があることも
市街化調整区域に建築された農家住宅については、建築時の許可や適法性、用途変更の必要性などを確認する必要があります。
住宅が建っているからといって、誰でも自由に購入して利用できるとは限りません。
④ 売却まで時間がかかることがある
農地法の許可申請や農振除外などが必要になる場合、通常の住宅売買よりも時間がかかることがあります。
そのため、売却を検討し始めた段階で、必要な手続きを確認しておくことが大切です。
10．農地付き住宅の売却は行政書士に相談を
農地付き住宅を売却する場合、住宅の売買だけでなく、農地法や都市計画法など、さまざまな法律が関係してきます。
特に、農地転用の可否によって売却方法が大きく変わるため、事前の調査が非常に重要です。
行政書士は、農地法第3条の許可申請や農地転用の許可申請・届出、農振除外申請などの手続きを取り扱う専門家です。
また、住宅の売却には不動産会社、所有権移転登記には司法書士、地目変更登記には土地家屋調査士が関係することもあります。
それぞれの専門家が連携することで、手続きを円滑に進めることができます。
まとめ｜農地付き住宅を売却するには事前調査が重要です
農地付き住宅は、一般的な住宅と異なり、農地法による制限があるため、売却方法を慎重に検討する必要があります。
農地を農地のまま売却する方法もあれば、農地転用をして住宅と一緒に売却する方法もあります。
ただし、どの方法が適しているかは、農地の場所や現況、買主の利用目的などによって異なります。
特に、市街化調整区域や農振農用地に該当する場合には、売却が難しくなるケースもあります。
「農地が付いているから売却できない」と諦める必要はありません。
まずは、その農地がどのような規制を受けているのか、どのような方法で売却できるのかを確認することが大切です。
農地付き住宅の売却や農地転用でお困りの方は、農地転用の専門家である行政書士にご相談ください。
