農地を売買する際に、よく問題になるのが「農地転用の費用は誰が負担するのか」ということです。
「農地を売却するのだから、売主が負担するのでは？」
「購入して住宅を建てるのは買主なのだから、買主が負担するべきでは？」
「農地転用の費用は売主と買主で折半してもよいのでしょうか？」
このようなご質問をいただくことがあります。
農地の売買では、通常の不動産売買とは異なり、農地法の許可や届出が必要になる場合があります。
また、農地転用の手続きだけでなく、所有権移転登記、測量、分筆登記、地目変更登記など、さまざまな費用が発生することがあります。
では、これらの費用は売主と買主のどちらが負担するのでしょうか。
結論から申し上げると、農地転用の費用については、売主と買主のどちらが負担しなければならないという一律の決まりはありません。
原則として、売主と買主の話し合いによって決めることになります。
今回は、農地転用の費用負担について、実務上の取扱いや注意点を交えながら詳しく解説します。
1．農地転用の費用は売主と買主のどちらが負担する？
農地転用の費用負担については、法律で売主または買主のどちらかが負担すると一律に定められているわけではありません。
そのため、売買契約の内容や取引の事情によって決めることになります。
実務上は、主に次の3つのパターンがあります。
① 売主が農地転用費用を負担する
売主が農地転用費用を負担するケースです。
例えば、売主が農地を宅地として売却したいと考えており、売却条件として農地転用の手続きを行うような場合です。
このようなケースでは、売主が農地転用費用を負担することがあります。
ただし、売主が費用を負担することと、農地法上の申請者が誰になるかという問題は別です。
② 買主が農地転用費用を負担する
買主が農地転用費用を負担するケースです。
例えば、買主が農地を購入して住宅を建築したい場合です。
この場合、農地を住宅敷地として利用するのは買主であるため、買主が農地転用費用を負担することがあります。
特に、買主の建築計画や土地利用計画に合わせて申請書類を作成する場合には、買主負担とすることも考えられます。
③ 売主と買主が折半する
農地転用費用を売主と買主で折半するケースもあります。
例えば、農地転用が必要なことを双方が理解したうえで、売買代金やその他の費用負担を調整する場合です。
このように、農地転用費用については、売主負担、買主負担、折半のいずれも考えられます。
大切なのは、売買契約を締結する前に、誰がどの費用を負担するのかを明確にしておくことです。
2．農地転用にはどのような費用がかかる？
農地転用にかかる費用には、主に次のようなものがあります。
① 行政書士への報酬
農地転用の許可申請や届出を行政書士に依頼する場合には、行政書士への報酬が発生します。
報酬額は、農地の所在地や申請内容、土地の状況、必要書類の種類などによって異なります。
例えば、市街化区域内の農地転用届出と、市街化調整区域などにおける農地転用許可申請では、手続きの内容や必要書類が異なります。
また、農地転用に関連して他法令の許認可が必要になる場合には、別途費用が発生することがあります。
② 必要書類の取得費用
農地転用の手続きでは、登記事項証明書、公図、土地の図面など、さまざまな資料が必要になることがあります。
これらの取得費用も、農地転用に伴う費用の一部です。
③ 土地改良区の決済金など
農地が土地改良区の区域内にある場合には、農地転用に伴って土地改良区への届出や決済金などが必要になることがあります。
決済金の金額は土地改良区によって異なり、農地の面積などによっても変わる場合があります。
この決済金についても、売主と買主のどちらが負担するか、事前に確認しておくことが重要です。
④ 測量・分筆などの費用
農地の一部だけを売却する場合や、境界が明確でない場合には、測量や分筆登記が必要になることがあります。
これらは農地転用申請そのものの費用ではありませんが、農地の売買に伴って発生することがある費用です。
3．農地の売買で発生する費用は誰が負担する？
農地の売買では、農地転用費用以外にもさまざまな費用が発生します。
当事務所の経験を踏まえ、一般的な費用負担の考え方をご紹介します。
| 費用の種類 | 一般的な負担者 |
|---|---|
| 不動産仲介手数料 | 売主・買主それぞれ |
| 所有権移転登記費用 | 買主 |
| 抵当権抹消登記費用 | 売主 |
| 売主の住所・氏名変更登記費用 | 売主 |
| 確定測量費用 | 売主が多い |
| 分筆登記費用 | 売主が多い |
| 地目変更登記費用 | 取引条件や土地の状況による |
| 農地転用費用 | 売主・買主の協議 |
| 土地改良区の決済金 | 売主・買主の協議 |
※上記は一般的な実務上の傾向であり、法律で一律に決められているものではありません。地域の慣習や契約内容によって異なります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
4．不動産仲介手数料は誰が負担する？
不動産会社が仲介して売買契約を締結する場合には、仲介手数料が発生することがあります。
一般的には、売主と買主がそれぞれ仲介を依頼した不動産会社に手数料を支払います。
ただし、仲介手数料の負担は媒介契約の内容によります。
また、不動産会社が直接買主または売主となる場合など、取引形態によっては仲介手数料が発生しないこともあります。
5．所有権移転登記費用は誰が負担する？
不動産を売買した場合には、買主名義に変更するための所有権移転登記を行います。
所有権移転登記には、登録免許税や司法書士への報酬などが発生します。
一般的な不動産売買では、これらの費用を買主が負担するケースが多くなっています。
ただし、法律で必ず買主が負担しなければならないと決められているわけではありません。
売主が負担することも、双方で分担することも可能です。
地域によっては、登記費用の一部を売主が負担する慣習が見られることもあります。
6．抵当権抹消登記や住所変更登記の費用は誰が負担する？
売却する土地に抵当権が設定されている場合には、通常、売買に伴って抵当権抹消登記を行います。
また、登記簿上の売主の住所や氏名が現在のものと異なっている場合には、所有権移転登記の前提として変更登記が必要になることがあります。
これらの費用は、一般的には売主が負担するケースが多くなっています。
なお、所有権登記名義人の住所・氏名変更登記は、令和8年4月1日から義務化されています。
売却する際には、登記簿上の住所や氏名が現在のものと一致しているか、事前に確認しておくことが大切です。
7．確定測量や分筆登記の費用は誰が負担する？
農地を売却する場合、土地の境界が明確でないことがあります。
特に、古くから所有している農地では、隣地との境界が不明確なケースもあります。
このような場合、売買の前提として確定測量を行うことがあります。
確定測量の費用は、一般的には売主が負担するケースが多くなっています。
また、一筆の農地の一部だけを売却する場合には、分筆登記が必要になることがあります。
分筆登記費用についても、売主が負担するケースが多いと考えられます。
ただし、必ずしも売主負担とは限りません。
例えば、買主が特定の部分だけを購入したいと希望している場合には、買主が分筆費用を負担することもあります。
また、買主が購入後に測量を行うことを前提として、その分を売買代金に反映させるケースもあります。
このように、測量や分筆の費用負担についても、売主と買主の協議によって決めることになります。
8．農地転用後の地目変更登記費用は誰が負担する？
農地を住宅敷地などに転用した場合、土地の現況が変更された段階で、地目変更登記が必要になることがあります。
例えば、登記簿上の地目が「畑」となっている土地に住宅を建築し、現況が宅地になった場合です。
この場合、原則として土地の所有者に地目変更登記の申請義務があります。
地目変更登記の費用については、実際に地目変更が必要となる時点の所有者が負担することが考えられます。
ただし、売買契約の内容によって、売主または買主が費用を負担することも可能です。
なお、農地転用の許可を受けたからといって、直ちに登記簿上の地目を「宅地」に変更できるわけではありません。
地目変更登記は、原則として土地の現況に基づいて行うものです。
農地転用許可と地目変更登記は別の手続きであることに注意しましょう。
9．農地法第3条・第4条・第5条によって費用負担は違う？
農地法の手続きには、第3条、第4条、第5条があります。
それぞれ手続きの内容が異なります。
農地法第3条｜農地を農地のまま売買する場合
農地を農地として利用する目的で売買する場合には、原則として農地法第3条の許可が必要です。
この場合、農地転用ではありませんが、農地法の許可申請に伴う費用が発生することがあります。
費用については、売主と買主の協議によって決めることができます。
農地法第4条｜自分の農地を転用する場合
自己所有の農地を住宅や駐車場などに転用する場合には、原則として農地法第4条の手続きが必要です。
この場合、通常は農地の所有者が手続きを行い、その費用も負担することになります。
ただし、実際の費用負担については、関連する契約などによって異なる場合があります。
農地法第5条｜農地を売買して転用する場合
農地を購入し、住宅や駐車場などに転用する場合には、原則として農地法第5条の手続きが必要です。
第5条の手続きでは、原則として売主と買主が共同して申請します。
しかし、共同申請だからといって、農地転用費用を必ず折半しなければならないわけではありません。
費用は売主が全額負担しても、買主が全額負担しても、双方で折半しても構いません。
農地法上の申請者と、実際に費用を負担する人は、必ずしも一致するわけではないのです。
10．農地転用の許可が下りなかった場合、費用はどうなる？
農地を売買する際に、特に注意していただきたいのが、農地転用の許可が下りなかった場合です。
例えば、農地を購入して住宅を建築する予定だったものの、農地転用が認められなかったケースです。
農地は、どこでも自由に転用できるわけではありません。
農用地区域内農地や第1種農地など、原則として転用が認められない農地もあります。
そのため、農地転用ができることを前提として売買契約を締結してしまうと、後でトラブルになる可能性があります。
このような問題を防ぐため、売買契約では、農地転用許可が得られなかった場合の取扱いを明確にしておくことが重要です。
例えば、次のような事項です。
- 農地転用許可が得られなかった場合、契約をどうするか
- 許可申請にかかった費用を誰が負担するか
- 申請を取り下げた場合の費用をどうするか
- 測量や分筆などの費用を誰が負担するか
農地転用が許可されなかった場合でも、行政書士への報酬や必要書類の取得費用など、既に発生した費用が残ることがあります。
売買契約を締結する前に、費用負担について十分に話し合っておくことをおすすめします。
11．農地転用費用の負担は売買契約書に明記しましょう
農地転用費用の負担について、口頭だけで取り決めることはおすすめできません。
例えば、売主は買主が負担すると思っていたのに、買主は売主が負担すると思っていたというケースも考えられます。
このようなトラブルを防ぐため、農地の売買契約書には、費用負担について明記しておくことが重要です。
具体的には、次のような内容を取り決めておくとよいでしょう。
- 農地転用申請費用は誰が負担するか
- 土地改良区の決済金は誰が負担するか
- 測量費用や分筆登記費用は誰が負担するか
- 所有権移転登記費用は誰が負担するか
- 地目変更登記費用は誰が負担するか
- 農地転用が認められなかった場合の費用をどうするか
特に、土地改良区の決済金や測量費用は、土地の状況によっては高額になることもあります。
後から予想外の費用が発生して困ることがないように、事前に確認しておくことが大切です。
12．まとめ｜農地転用の費用負担は売主と買主の話し合いで決める
今回は、農地転用の費用は誰が負担するのかについて解説しました。
農地転用費用については、売主と買主のどちらが負担しなければならないという一律の決まりはありません。
そのため、売買契約の内容や取引の事情によって、売主負担、買主負担、折半などの方法を選ぶことができます。
また、農地の売買では、農地転用費用以外にも、所有権移転登記、測量、分筆登記、土地改良区の決済金など、さまざまな費用が発生することがあります。
重要なのは、農地の売買契約を締結する前に、必要な手続きと費用を確認し、誰が負担するのかを明確にしておくことです。
なお、今回ご紹介した費用負担の考え方は、あくまでも当事務所の経験に基づく一般的な傾向です。
地域の慣習や個別の取引事情によって異なる場合がありますので、ご了承ください。
農地転用・農地の売買については行政書士にご相談ください
農地の売買では、農地法の許可や届出が必要になる場合があります。
また、農地の所在地や農地区分によっては、農地転用が認められないこともあります。
「農地を売却したいが、どのような費用がかかるのかわからない」
「農地転用費用を売主と買主のどちらが負担するべきか悩んでいる」
「農地を購入して住宅を建てたい」
このようなお悩みがございましたら、農地転用手続きを取り扱う行政書士にご相談ください。
当事務所では、新潟県内の農地転用許可申請や届出、農地の売買に関する手続きについて、ご相談を承っております。
農地の売買や転用をご検討の際は、お気軽にお問い合わせください。
