田や畑などの農地を、住宅を建てるための宅地、駐車場、資材置き場、事業用地などに変更することを「農地転用」といいます。

農地転用は、一定の要件を満たしていれば、ご自身で手続きをすることも可能です。

しかし、実際には、

• 農地転用がそもそも可能なのかを調査する
• 農業委員会や市役所などと事前相談をする
• 土地改良区との調整を行う
• 必要な書類を収集する
• 申請書を作成する
• 土地利用計画図や排水計画図などを準備する
• 関係する許認可を確認する

など、さまざまな作業が必要になります。

そのため、「農地を売りたい」「家を建てたい」「駐車場にしたい」と考えた段階で、早めに専門家へ相談することが重要です。

では、農地転用を専門家に依頼するとしたら、誰に相談すればよいのでしょうか。

農地転用の手続きは行政書士に相談

農地転用では、農地法に基づく許可申請や届出など、行政機関に提出する書類の作成・提出が必要になるケースがあります。

こうした農地転用に関する申請書類の作成や申請代理について、専門的に対応する資格者が行政書士です。

「建築士に相談すればよいのでは？」

「不動産会社にお願いすれば全部やってくれるのでは？」

「登記のことだから司法書士では？」

と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

もちろん、農地転用には建築、不動産、登記、測量など、さまざまな専門分野が関係することがあります。

しかし、農地法に基づく許可申請・届出の書類作成や申請代理については、行政書士が専門的に取り扱う分野です。

そのため、農地転用を考えたときには、まず農地転用の経験が豊富な行政書士に相談することをおすすめします。

なお、土地の売買や登記、測量、建築などが関係する場合には、行政書士だけで完結しないこともあります。

その場合には、司法書士、土地家屋調査士、建築士、不動産業者など、必要な専門家との連携が重要になります。

「不動産会社に農地転用をお願いしたことがある」という場合は？

「以前、農地を売ったときに不動産会社に農地転用をお願いした」

という方もいらっしゃるでしょう。

これは必ずしも不思議なことではありません。

不動産会社が売買全体を取りまとめ、その中で農地転用に関する業務を行政書士へ依頼するケースなどがあります。

つまり、農地転用だけではなく、

不動産売買＋農地転用＋登記＋測量

など、複数の専門家が関係する手続きを一つの案件として進めていることがあります。

農地転用を誰に依頼するかを考えるときには、「誰が窓口になるのか」だけではなく、実際に農地転用の申請書類を作成・申請する専門家は誰なのかを確認しておくと安心です。

行政書士に依頼すると費用はいくらかかる？

行政書士に依頼すれば当然、行政書士報酬が発生します。

農地転用の費用は、農地の場所、転用目的、4条申請なのか5条申請なのか、土地の面積、開発許可など他の手続きが必要かどうかによって大きく変わります。

そのため、「農地転用なら必ず○万円」と一律に考えることはできません。

一般的な案件であっても、申請書類の作成だけではなく、

• 現地確認
• 農業委員会との事前相談
• 土地改良区との調整
• 関係書類の収集
• 図面の作成
• 申請書類の作成
• 申請・補正対応

などが必要になる場合があります。

したがって、行政書士報酬だけを見るのではなく、どこまでの業務が報酬に含まれているのかを確認することが大切です。

「できるだけ費用をかけずに自分で手続きをしたい」という方は、ご自身で申請することも選択肢の一つです。

ただし、その場合には、役所との事前相談から書類作成、図面作成、申請まで、ご自身で対応する必要があります。

農地転用にはどのような書類が必要？

農地転用に必要な書類は、転用する土地や事業内容によって異なります。

例えば、新潟市での農地転用では、一般的に次のような書類が必要となる場合があります。

• 申請当事者の住民票
• 法人の場合の法人登記事項証明書等
• 申請土地の全部事項証明書
• 公図
• 申請土地の位置図・案内図
• 土地利用計画図
• 建物や施設の配置図
• 雨水・汚水排水計画図
• 土地改良区に関する書類
• 資金計画に関する書類
• 資金調達を証明する書類
• 権利者の同意書
• 農振除外など関連する許認可を証明する書類
• 取水・排水に関する同意書等
• 登記上の住所と現住所が異なる場合の住所沿革を確認する書類
• 違反転用の場合の始末書等
• その他、農業委員会が必要とする書類

もちろん、これはあくまで一般的な例です。

案件によっては、これ以外にもさまざまな書類や手続きが必要になることがあります。

農地転用で実際に何をするのか？

農地転用の手続きでは、単純に申請書を書いて提出するだけではありません。

実際には、次のような作業を行います。

① 現地を確認する

まず、実際に現地を確認します。

農地の場所、周辺の土地利用状況、道路との接続、排水状況などを確認します。

② 転用できる土地なのかを調査する

農地だからといって、必ず自由に転用できるわけではありません。

農業振興地域に該当しているか、農用地区域に入っているか、都市計画法上の区域はどうなっているかなど、さまざまな確認が必要になる場合があります。

場合によっては、農地転用の申請をする前に、別の手続きが必要になることもあります。

③ 農業委員会や関係機関と相談する

農地転用では、農業委員会などの行政機関との事前相談が重要です。

また、土地改良区や道路・水路の管理者など、関係する機関との調整が必要になる場合もあります。

④ 必要書類を収集する

登記事項証明書、公図、住民票、資金証明、各種同意書など、案件に応じた書類を集めます。

⑤ 申請書・図面を作成する

農地転用の申請書だけでなく、土地利用計画図や排水計画図などの図面が必要になることがあります。

⑥ 申請・補正等に対応する

書類を提出して終わりではなく、行政から追加資料の提出や修正を求められることもあります。

このように考えると、農地転用は決して「申請書を1枚提出するだけの手続き」ではないことがお分かりいただけると思います。

農地転用を行政書士に依頼する4つのメリット

1．本来の仕事に集中できる

農地転用は、多くの場合、住宅を建てる、駐車場をつくる、事業用地として利用するなど、本来の目的を実現するための前段階の手続きです。

土地を取得して事業を始めようとしている会社経営者であれば、本業の準備や資金調達、従業員の採用など、ほかにもやるべきことがたくさんあります。

農地転用の手続きを専門家に依頼することで、こうした本来の仕事に集中しやすくなります。

2．時間を節約できる

農地転用では、役所との事前相談や書類収集、図面作成などに時間がかかります。

しかも、初めて手続きをする方の場合、

「何を聞けばいいのか分からない」

「どの書類が必要なのか分からない」

というところから始めなければなりません。

農地転用の経験がある行政書士であれば、過去の経験をもとに必要な確認事項を整理しながら手続きを進めることができます。

また、農地転用には申請時期や締切が設定されていることもあります。

申請時期を逃せば、次回の受付・審査となり、予定していた工事や事業開始時期に影響する可能性があります。

そのため、「いつまでに農地転用を終わらせたいのか」から逆算して準備することが重要です。

3．手続きの見落としを防ぎやすい

農地転用の難しいところは、「農地法の申請だけを考えていればよい」とは限らないことです。

例えば、

• 農振除外
• 開発許可
• 土地改良区の手続き
• 道路・水路に関する手続き
• 排水に関する協議
• 分筆や測量
• 所有権移転登記
• 建物に関する登記

など、案件によってさまざまな手続きが関係することがあります。

最初の段階で全体像を把握していなければ、

「農地転用の許可は取れたけれど、別の手続きが終わっていなかった」

という事態にもなりかねません。

だからこそ、農地転用では最初の事前調査が非常に重要です。

4．役所との相談・調整を任せられる

農地転用では、農業委員会などの行政機関との相談や調整が必要になることがあります。

一般の方にとって、行政機関へ資料を持参して相談することは、決して日常的なことではありません。

しかも、専門用語が多く、何を確認すればよいのか分からないこともあります。

行政書士に依頼することで、こうした相談や書類作成などの負担を軽減することができます。

行政書士に依頼するデメリットは？

もちろん、行政書士に依頼することがすべてメリットというわけではありません。

一番分かりやすいデメリットは、自分で手続きをするより費用がかかることです。

ご自身で手続きをすれば行政書士報酬は必要ありません。

その代わり、

「自分で調べる時間」

「役所へ相談に行く時間」

「書類を集める時間」

「図面を作成する時間」

などが必要になります。

つまり、

お金を払って専門家に任せるのか、それとも自分の時間を使って手続きをするのか

という選択になります。

時間に余裕があり、ご自身で行政との相談や書類作成まで対応できるのであれば、自分で申請することも選択肢です。

一方、

「仕事が忙しい」

「何から始めればいいのか分からない」

「できるだけ早く進めたい」

「農地転用が可能なのか最初に判断してほしい」

という方は、早い段階で行政書士に相談するメリットがあります。

どの行政書士に依頼すればいい？

ここも非常に重要なポイントです。

行政書士は農地転用だけを扱っているわけではありません。

建設業許可、運送業許可、会社設立、相続、遺言、外国人の在留資格など、行政書士の業務範囲は非常に広いものがあります。

そのため、行政書士であれば誰でも農地転用を頻繁に扱っているとは限りません。

農地転用を依頼するのであれば、

「農地転用を実際にどのくらい取り扱っているか」

を確認することをおすすめします。

特に、農地転用だけでなく、

• 農振除外
• 開発許可
• 土地改良区
• 測量・分筆
• 所有権移転登記
• 建物登記

など、周辺の手続きについても理解している事務所であれば、全体のスケジュールを考えながら進めやすくなります。

農地を売買する場合、農地転用費用は誰が負担する？

農地の売買に農地転用が関係する場合、

「農地転用の費用は売主と買主のどちらが負担するのですか？」

という質問を受けることがあります。

農地転用に関する費用を売主・買主のどちらが負担するかについて、一律に決められているわけではありません。

そのため、

• 売主が負担する
• 買主が負担する
• 売主と買主で折半する

など、契約当事者間で取り決めることになります。

一方、農地売買では、登記費用、測量費用、土地改良区の決済金など、農地転用以外にもさまざまな費用が発生することがあります。

重要なのは、「誰が何の費用を負担するのか」を売買契約の前に明確にしておくことです。

後になって「この費用は誰が払うのか」というトラブルにならないよう、事前に確認しておきましょう。

農地転用は「申請」よりも「事前調査」が重要です

農地転用というと、

「農業委員会に申請書を出せばいい」

と考えてしまう方もいるかもしれません。

しかし、実際にはその前の調査が非常に重要です。

そもそも、その農地を予定している用途に転用できるのか。

ほかに必要な許可はないのか。

道路や排水に問題はないのか。

土地改良区との調整は必要なのか。

分筆や測量は必要なのか。

こうしたことを最初に確認しておかなければ、後になって計画を変更することになったり、予定していたスケジュールが大幅に遅れたりする可能性があります。

だからこそ、

「農地転用をしよう」と思ったら、申請書を作る前に専門家へ相談する。

これが重要です。

新潟市の農地転用なら、トラスト行政書士事務所へ

当事務所では、これまで数多くの農地転用手続きを取り扱ってきました。

農地転用では、単に農地法の申請書を作成するだけではなく、案件全体を見渡して、

「この土地は本当に転用できるのか」

「ほかにどのような許可・手続きが必要なのか」

「いつまでに何をしなければならないのか」

を確認することが重要だと考えています。

また、当事務所には司法書士業務を行う体制もあるため、農地転用に関連して所有権移転登記や建物登記などが必要となる場合にも、他の専門家と連携しながら手続きを進めることができます。

農地転用は、計画が進んでから問題が見つかると、時間も費用も余計にかかってしまうことがあります。

「農地を宅地にしたい」

「農地を駐車場にしたい」

「農地を資材置き場として利用したい」

「農地を売却したいが、転用できるのか分からない」

このような場合には、できるだけ早い段階でご相談ください。

農地転用が可能なのか、どのような手続きが必要なのかを確認したうえで、必要な手続きを一つずつ整理してご案内いたします。