農地転用と地目変更

「農地転用の許可を取ったのに、登記簿の地目が『田』のままなのですが？」

「農地転用をすれば、地目も自動的に『宅地』や『雑種地』に変わるのでは？」

農地転用についてご相談を受けていると、このようなご質問をよくいただきます。

結論からいうと、農地転用の手続きと、法務局で行う地目変更登記は別の手続きです。

農地転用の許可や届出をしたからといって、登記簿の地目が自動的に変更されるわけではありません。

農地を住宅や駐車場などに変更した場合には、農地転用の手続きとは別に、土地の現況に応じて地目変更登記を検討する必要があります。

今回は、農地転用と地目変更の違い、手続きの流れ、必要な専門家について、わかりやすく解説します。

農地転用とは？

農地転用とは、農地を農地以外の用途に利用することです。

農地とは、一般的に「田」や「畑」など、農作物を栽培するために利用されている土地をいいます。

例えば、

• 田や畑に住宅を建てる
• 農地を駐車場にする
• 農地を資材置場にする
• 農地に店舗や事業所を建てる
• 農地に倉庫を建てる

といった場合には、農地転用に関する手続きが問題となります。

農地転用では、土地の所在地や都市計画区域などによって、農業委員会への届出や、都道府県知事等の許可が必要になる場合があります。

特に市街化区域内の農地と、市街化調整区域内の農地では手続きが大きく異なるため、最初に土地の区域を確認することが重要です。

農地転用をしたら地目も自動的に変わる？

ここが今回の一番重要なポイントです。

農地転用の許可・届出をしただけでは、登記簿の地目は自動的には変更されません。

例えば、登記簿上の地目が「田」となっている土地について農地転用の手続きを行い、その土地に住宅を建てたとします。

現実には住宅が建っているため、土地の現況は農地ではありません。

しかし、登記簿を確認すると、

地目：田

となっていることがあります。

これは、農地転用の手続きと地目変更登記が別々の手続きだからです。

したがって、

農地転用＝地目変更

ではないことを覚えておきましょう。

農地転用と地目変更は、別の専門家が担当する

農地転用と地目変更は、関連する手続きではありますが、担当する専門家が異なります。

農地転用

農地転用の許可申請や届出などは、行政書士が専門的に取り扱う業務の一つです。

農地転用では、

• 農地の区分
• 市街化区域・市街化調整区域
• 農用地区域
• 周辺農地への影響
• 排水計画
• 開発関係の許可
• 土地改良区との関係

など、さまざまな事項を確認しながら手続きを進めます。

地目変更登記

一方、土地の地目変更登記は、土地家屋調査士が専門的に取り扱う分野です。

土地の現況を確認し、登記上の地目を変更するための登記申請を法務局に行います。

つまり、

農地転用 → 行政書士

地目変更登記 → 土地家屋調査士

という役割分担になります。

そのため、農地転用だけを専門家に依頼した場合、地目変更については別途手続きをしなければならないことがあります。

農地転用後に地目変更をしないとどうなる？

農地転用の許可を受けて住宅を建てたのに、地目が「田」「畑」のままになっている。

このようなケースは、実務上、決して珍しくありません。

農地転用の手続きをしたことと、地目変更登記をしたことは別だからです。

不動産登記法では、土地の地目に変更があった場合、一定期間内に地目変更登記を申請する義務が定められています。

そのため、

「登記簿の地目が田のままだけど、何十年もそのままだから問題ない」

と考えるのではなく、現在の土地の状況と過去の農地転用手続きの状況を一度確認することをおすすめします。

地目が「田」「畑」のままでも、無断転用とは限らない

ここも非常に重要なポイントです。

例えば、現在は住宅が建っている土地なのに、登記簿上の地目が「田」になっているとします。

この場合、

「地目が田だから、無断転用された土地なのでは？」

と思うかもしれません。

しかし、地目が田・畑のままだからといって、直ちに無断転用とは限りません。

過去に、

• 農地転用の許可を受けている
• 農地転用の届出をしている
• その後、住宅を建築している
• しかし地目変更登記をしていない

という可能性があります。

したがって、まずは過去の農地転用手続きが行われているかを確認することが重要です。

まずは過去の農地転用手続きを確認する

地目変更を考える場合、最初に確認していただきたいのが、

「その土地について、過去に農地転用の手続きが行われているか」

という点です。

許可書・届出書を探す

過去に農地転用を行っている場合、農地転用の許可書や届出に関する書類が保管されていることがあります。

土地の権利関係の書類と一緒に保管されていないか、一度確認してみましょう。

書類が見つからない場合

「昔のことなので、農地転用の許可書が見つからない」

というケースもあります。

このような場合には、農業委員会などに過去の手続きについて確認し、必要に応じて証明書等の取得を検討します。

古い土地ほど、書類が残っていないことがありますので、専門家に確認してもらうと安心です。

農地転用の記録が見つからない場合は要注意

一方で、過去に農地転用をしたことを示す書類が見つからず、農業委員会にも手続きの記録が確認できない場合には注意が必要です。

例えば、

「昔から住宅が建っているから大丈夫だろう」

「何十年も前のことだから問題ないだろう」

と自己判断して、そのまま地目変更を進めるのはおすすめできません。

過去の土地利用の経緯を確認し、農地法上の手続きが必要だったのか、現在どのような対応が必要なのかを確認する必要があります。

場合によっては、無断転用として農地法上の対応が問題となることもあります。

地目変更登記の手続き

過去の農地転用について確認し、地目変更が可能な状態であれば、土地家屋調査士に依頼して法務局へ地目変更登記を申請します。

例えば、農地転用後に住宅を建築した土地であれば、現況に応じて「宅地」への地目変更を検討することになります。

ただし、地目は土地の現況に応じて判断されるため、

「住宅を建てたから必ずこの地目になる」

というように単純に決められるものではありません。

土地の現況を確認したうえで、適切な地目を判断する必要があります。

農地転用と地目変更をまとめて依頼するとスムーズ

農地転用と地目変更は別の手続きなので、それぞれ専門家に依頼することが一般的です。

そのため、

「農地転用は行政書士に依頼したけれど、地目変更のことを知らなかった」

「農地転用が終わった後、地目変更が必要だと初めて知った」

ということもあります。

農地を住宅や駐車場などに変更する予定がある場合は、農地転用だけではなく、その後の地目変更まで含めて全体のスケジュールを考えておくことが大切です。

当事務所では、行政書士事務所と土地家屋調査士事務所が併設されているため、農地転用から地目変更までワンストップでご相談いただけます。

お客様が別々の専門家を探す必要がなく、手続き全体をまとめて進められることが大きなメリットです。

農地転用・地目変更の費用

費用は土地の場所や手続きの内容によって異なります。

当事務所では、以下を一つの目安としてご案内しています。

手続き	費用の目安
市街化区域内の農地転用	55,000円～
市街化調整区域内の農地転用	110,000円～
地目変更登記	55,000円～

※上記は目安であり、土地の状況や必要となる手続きによって費用が変わる場合があります。また、官公署への手数料等の実費が別途必要となる場合があります。

特に市街化調整区域では、農地転用だけでなく、都市計画法その他の関係法令の確認が必要となる場合があります。

そのため、まずは土地の場所と利用目的をお聞かせください。

農地転用から地目変更までの流れ

一般的には、次のような流れで進めます。

STEP1　土地の状況を確認

登記簿、公図、現地の状況などを確認します。

STEP2　農地転用の手続きを確認

農地の区分や都市計画区域などを確認し、許可または届出など、必要な手続きを整理します。

STEP3　過去の農地転用の有無を確認

すでに農地転用が行われている土地の場合は、許可書や届出書、農業委員会の記録などを確認します。

STEP4　農地転用の手続き

必要な許可申請や届出を行います。

STEP5　土地利用を変更

農地転用の手続きが整った後、住宅建築や駐車場整備など、計画した土地利用を行います。

STEP6　地目変更登記

土地の現況が変更された後、土地家屋調査士が法務局へ地目変更登記を申請します。

このように、農地転用と地目変更は一連の流れの中で考えることが重要ですが、手続き自体は別々です。

よくあるご質問

Q. 農地転用の許可を取れば、地目も自動的に変わりますか？

いいえ。農地転用と地目変更登記は別の手続きです。

農地転用の許可・届出を行っただけで、法務局の登記記録の地目が自動的に変更されるわけではありません。

Q. 地目が「田」のままですが、住宅が建っています。無断転用ですか？

必ずしもそうとは限りません。

過去に農地転用の許可・届出を行ったものの、地目変更登記をしていない可能性があります。

まずは過去の農地転用手続きを確認することが大切です。

Q. 農地転用をしていない土地でも地目変更できますか？

過去の土地利用や現在の状況によって対応が異なります。

無断転用が疑われる場合には、地目変更だけを先に進めるのではなく、農地法上の問題を確認する必要があります。

Q. 農地転用と地目変更を一緒に依頼できますか？

はい。当事務所では、行政書士と土地家屋調査士が連携して対応しています。

農地転用だけでなく、その後の地目変更まで含めてご相談いただけます。

行政書士からのアドバイス

農地を住宅や駐車場などに変更する場合、

「農地転用の許可を取れば、すべての手続きが終わる」

と考えてしまう方が少なくありません。

しかし、農地転用と不動産登記上の地目変更は別の手続きです。

農地転用が終わった後に、

「そういえば地目はどうなっているのだろう？」

とならないよう、最初の段階から地目変更まで含めたスケジュールを考えておくことをおすすめします。

また、すでに住宅や駐車場があるのに、登記簿を見ると「田」「畑」となっている土地についても、慌てて地目変更を申請する必要はありません。

まずは、

過去に農地転用の手続きが行われているのか

を確認することが重要です。

新潟市及び新潟市近郊で農地転用や地目変更についてお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

当事務所では、行政書士と土地家屋調査士が連携し、農地転用から地目変更まで、土地に関する手続きをワンストップでサポートしています。

「この土地は農地転用できるのか？」

「農地転用後に何をすればいいのか？」

「地目が田・畑のままだけど大丈夫なのか？」

といった段階からでもご相談いただけます。

早めに土地の状況を確認することで、必要な手続きを整理し、安心して土地活用を進めることができます。