「所有している農地を宅地にしたい」
「農地を駐車場や資材置き場として利用したい」
「農地を売却したいが、買主が住宅を建てられるのか知りたい」
農地を農地以外の用途に利用する場合には、原則として農地法に基づく農地転用の手続きが必要になります。
しかし、すべての農地が同じように転用できるわけではありません。
農地にはいくつかの区分があり、その区分によって、
- 原則として転用が認められない農地
- 一定の条件を満たせば転用できる農地
- 比較的転用しやすい農地
があります。
そのため、農地転用を考える場合には、最初に「その農地がどの区分に該当するのか」を確認することが非常に重要です。
農地転用とは？
農地転用とは、農地を農地以外の用途に利用することをいいます。
例えば、
- 農地に住宅を建てる
- 農地を駐車場にする
- 農地を資材置き場にする
- 農地に店舗や事務所を建てる
- 農地を太陽光発電施設用地にする
といった場合です。
また、農地を売却して買主が住宅や店舗などを建築する場合には、農地法5条の許可が関係することがあります。
農地転用では、単に「土地を持っているから自由に使える」というわけではありません。
農地は、食料生産を支える重要な資源であることから、農地法によって転用について一定の制限が設けられています。
農地は4つの区分に分けられています
農地転用許可制度では、農地の営農条件や周辺の市街化の状況などを踏まえて、農地を区分しています。
代表的な区分として、
- 農用地区域内農地
- 甲種農地
- 第1種農地
- 第2種農地
- 第3種農地
があります。
※「農用地区域内農地」は、甲種・第1種・第2種・第3種農地とは別の観点から区分されるものです。
それぞれ転用の許可について考え方が異なります。
1．農用地区域内農地
市町村が定める農業振興地域整備計画において、農用地区域として指定された区域内の農地です。
一般に「青地」と呼ばれることもあります。
農業上重要な土地として確保することが求められているため、原則として農地転用は認められません。
ただし、農用地区域から除外する手続き（いわゆる農振除外）が可能なケースでは、農振除外後に農地転用を検討できる場合があります。
そのため、
「農用地区域だから絶対に何もできない」
と単純に判断するのではなく、まず農振除外の可能性を確認することが重要です。
2．甲種農地
甲種農地は、市街化調整区域内にある農地のうち、特に良好な営農条件を備えた農地などが該当します。
農業上の重要性が高いため、原則として農地転用は厳しく制限されています。
ただし、一定の要件を満たす場合には例外的に転用が認められることがあります。
例えば、
- 農業用施設
- 農産物の加工・販売施設
- 土地収用法等の対象となる施設
- 一定の要件を満たす集落接続型の住宅等
- 地域の農業振興に関する計画に基づく施設
- 地域未来投資促進法等に基づく施設
などです。
つまり、甲種農地だからといってすべてのケースで転用が不可能というわけではありません。
ただし、例外に該当するかどうかについては、具体的な計画や周辺の土地利用状況などを踏まえて判断する必要があります。
3．第1種農地
第1種農地は、農業生産性が高く、まとまりのある農地などが該当します。
例えば、
- おおむね10ha以上の集団農地
- 農業公共投資の対象となった農地
- 生産力の高い農地
などです。
第1種農地についても、原則として農地転用は許可されにくい農地とされています。
ただし、甲種農地と同様に、一定の要件を満たす場合には例外的に転用が認められる場合があります。
例えば、
- 農業用施設
- 農産物の加工・販売施設
- 土地収用に関係する施設
- 一定の要件を満たす集落接続型の住宅等
- 地域の農業振興に関する計画に基づく施設
などです。
したがって、第1種農地についても、
「第1種農地だから絶対に転用できない」
と考えるのではなく、転用目的と計画を確認する必要があります。
4．第2種農地
第2種農地は、農業生産性や集団性などの面から、第1種農地ほど農業上の重要性が高くない農地などが該当します。
また、将来的に市街地として発展する可能性がある区域内の農地なども含まれます。
第2種農地については、一定の条件を満たす場合に農地転用が認められます。
特に重要なのが、
「申請に係る農地に代えて周辺の他の土地を利用することが困難であること」
などの要件です。
つまり、
「第2種農地だから自由に転用できる」
ということではありません。
転用する場所として、その農地を利用することが適切なのかを検討する必要があります。
5．第3種農地
第3種農地は、都市的な整備が進んでいる区域や、市街地にある農地などが該当します。
農地としての利用よりも、市街地として利用することが適切と考えられる農地です。
そのため、農地転用については、原則として許可される方向で取り扱われます。
ただし、第3種農地であっても、他の法令による規制や転用計画そのものに問題がある場合には、農地転用が認められないことがあります。
農地の種類による転用許可の考え方
農地の区分による基本的な考え方を簡単に整理すると、次のようになります。
| 農地の区分 | 転用の基本的な考え方 | 農用地区域内農地 | 原則として転用不可 | 甲種農地 | 原則として不許可・例外あり | 第1種農地 | 原則として不許可・例外あり | 第2種農地 | 一定の条件のもとで許可 | 第3種農地 | 原則として許可 |
|---|
ただし、これはあくまでも基本的な考え方です。
実際の農地転用では、農地の区分だけを見て判断することはできません。
農地転用には「立地基準」と「一般基準」がある
農地転用の許可では、農地がどのような場所にあるのかを見る「立地基準」に加えて、転用事業そのものが適切なのかを見る「一般基準」も重要です。
例えば、次のような問題がある場合には、農地転用が認められない可能性があります。
① 転用事業の確実性が認められない
農地転用の許可を受けても、実際に計画どおり事業が実施される見込みがなければ、許可を受けることは難しくなります。
例えば、
- 他の法令による許可が必要なのに、その許可を受けられる見込みがない
- 資金計画が不明確
- 関係権利者との調整ができていない
といったケースです。
② 周辺農地への影響が大きい
農地転用によって、
- 周辺農地への排水に問題が生じる
- 日照や通風に影響する
- 土砂が流出する
- 農業用水に影響する
など、周辺の農業に支障を及ぼす可能性がある場合には、適切な被害防除対策が必要になります。
③ 農地の利用集積に支障がある
農地を転用することで、周辺の農地を効率的に利用することに支障が生じる場合には、許可に影響することがあります。
④ 一時転用後の原状回復が確実ではない
工事期間中だけ資材置き場にするなど、一時的に農地以外の用途に利用する場合には、転用期間が終了した後に農地へ戻すことが確実であるかどうかも重要になります。
「原則不許可」でも転用できる場合があります
ここまで読んで、
「うちの農地は第1種農地だから、転用は無理なのか」
「農用地区域だから諦めた方がいいのか」
と思われた方もいるかもしれません。
しかし、農地の区分だけを見て、最初から諦めてしまうのは早いかもしれません。
農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地などであっても、一定の要件を満たす場合には例外的に転用が認められることがあります。
また、農地転用の前に農振除外など別の手続きが必要になる場合もあります。
だからこそ、
「この農地は転用できるのか？」
という段階で専門家に相談することが重要です。
農地転用は「許可申請」だけを考えてはいけません
農地転用の相談を受けた場合、私たちがまず確認するのは「申請書をどう作るか」ではありません。
まず、
- その農地がどの区分なのか
- 農用地区域に入っていないか
- 都市計画法上どのような区域なのか
- 農振除外が必要なのか
- 開発許可など他の許認可が必要なのか
- 道路や排水に問題がないか
- 土地改良区との調整が必要なのか
- 転用後の土地利用計画に問題がないか
などを確認します。
農地転用では、最初の調査を間違えると、その後の計画全体に影響することがあるからです。
新潟市で農地転用をお考えなら、早めにご相談ください
農地転用は、
「とりあえず農業委員会に申請すればいい」
という手続きではありません。
農地の区分を確認し、その土地が転用可能なのか、転用するためには何が必要なのかを事前に調査することが重要です。
当事務所では、これまで数多くの農地転用手続きを取り扱ってきました。
農地転用だけでなく、農振除外、開発許可、土地改良区に関する手続き、測量・分筆、登記など、案件によって関係するさまざまな手続きについても、必要に応じて他の専門家と連携しながら進めています。
「農地を宅地にしたい」
「農地を駐車場にしたい」
「農地を資材置き場にしたい」
「農地を売却したいが、転用できるのか分からない」
という方は、まずはご相談ください。
