農地転用の手続きを進めるにあたって、最初に重要になるのが「事前調査」です。
農地転用とは、田や畑などの農地を、住宅用地や駐車場、資材置場、事業用地など、農地以外の用途に変更することです。
農地転用の手続きは行政書士が取り扱う業務の一つですが、申請書を作成して提出すれば必ず許可が受けられるというものではありません。
土地の場所や農地としての区分、周辺の状況、関係法令などによって、必要な手続きや転用できる可能性が変わってきます。
そのため、当事務所では、農地転用のご相談をいただいた際には、必要に応じて登記事項証明書や公図などの資料を確認し、現地調査や役所での調査を行ったうえで、手続きの方向性を検討しています。
今回は、農地転用の事前調査では何を確認するのか、そして、なぜ事前調査が重要なのかについて解説します。
1．農地転用は相談だけで判断できるとは限りません
行政書士の業務には、さまざまな許認可申請や書類作成があります。
インターネットで行政書士事務所のホームページを調べると、「初回相談無料」と案内している事務所も数多く見かけます。
農地転用についても、無料相談を実施している事務所はあります。
もちろん、農地転用についても、お客様からお話を伺うことで、ある程度の方向性をお伝えできる場合はあります。
例えば、転用を予定している土地の所在地や地番、利用目的などをお聞きすれば、どのような手続きが考えられるのか、初期的な確認ができることもあります。
しかし、農地転用は、お客様のお話を聞くだけでは、正確な判断が難しいケースが少なくありません。
実際には、都市計画上の区域区分、農地の区分、登記の内容、現地の状況、土地改良区の手続き、ほかの法令による規制など、さまざまな事項を確認する必要があります。
これらを十分に確認せずに「転用できます」と回答してしまうと、後になって計画の変更や追加費用が必要になるおそれもあります。
だからこそ、農地転用では、申請に進む前の事前調査が重要になるのです。
2．事前調査で確認すること
それでは、農地転用の事前調査では、具体的にどのようなことを確認するのでしょうか。
① 市街化区域・市街化調整区域などの確認
まず確認するのが、転用予定地の都市計画上の区域区分です。
土地がどの区域にあるかによって、農地転用の手続きや、建物の建築などに関する規制が異なる場合があります。
例えば、市街化区域内の農地では、一定の条件のもとで農地法上の許可ではなく届出によって転用できる場合があります。
一方、市街化調整区域では、農地法上の手続きに加え、建物の建築や開発行為について都市計画法上の規制を確認する必要が生じることがあります。
また、非線引き都市計画区域や都市計画区域外であっても、農地法上の手続きや、ほかの法令による規制の確認が不要になるわけではありません。
都市計画上の区分は、都市計画図や自治体の公開情報などで確認できますが、実際の計画に適用される規制については、関係する窓口で確認することが重要です。
② 登記事項証明書・公図の確認
次に、土地の登記情報や公図などを確認します。
主な確認事項は、次のとおりです。
- 登記名義人は誰か
- 登記上の地目と現況に違いはないか
- 抵当権や根抵当権などの担保権が設定されていないか
- 仮登記など、権利関係に注意すべき登記がないか
- 隣接地との位置関係や土地の形状はどうなっているか
例えば、農地を購入して転用する予定であっても、登記名義人と売主が異なっている場合には、権利関係を確認しなければなりません。
また、抵当権などが設定されている場合には、転用計画や土地の利用にあたって、権利者との調整が必要になることもあります。
登記事項証明書や公図は重要な資料ですが、それだけで土地の境界や現況をすべて確認できるわけではありません。
必要に応じて、測量図などの関連資料も確認しながら調査を進めます。
③ 現地の確認
農地転用では、実際に現地を確認することも重要です。
書類上は問題がないように見えても、現地の状況によっては、計画どおりに土地を利用できない場合があるからです。
現地では、例えば次のような事項を確認します。
- 土地の形状や高低差
- 境界標の有無や境界の状況
- 前面道路の幅員や接道状況
- 雨水を排水する側溝などの状況
- 盛土や切土が必要になるか
- 周辺の農地や農業用施設への影響
- 予定している土地利用が現地の状況に合っているか
例えば、農地を駐車場に転用する計画であっても、土地が道路より低い位置にあれば、造成や排水対策が必要になる可能性があります。
また、雨水の排水方法によっては、隣地や周辺の農地に影響が及ばないように計画を検討しなければなりません。
こうした問題は、申請書類だけでは把握しにくいことがあります。
現地を確認することで、申請の可否だけでなく、転用計画を実現するために必要な対応についても検討しやすくなります。
④ 農用地区域や農地の区分の確認
農地転用では、農地がどのような区分に該当するかも重要です。
例えば、農業振興地域内の農用地区域に指定されている農地、いわゆる「青地」に該当する場合には、農地転用の前提として農用地区域からの除外が必要になることがあります。
ただし、農用地区域から除外できるかどうかにも要件があり、希望すれば必ず除外できるわけではありません。
また、農地法上の農地の区分によっても、転用の許可基準が異なります。
一般的には、甲種農地や第1種農地は転用が厳しく制限され、第2種農地や第3種農地では、それぞれの区分に応じて転用の可能性が検討されます。
もっとも、農地の区分だけで許可の可否が決まるわけではありません。転用目的や代替地の有無、具体的な計画なども関係するため、個別の確認が必要です。
農地の区分を確認せずに土地の購入や契約を進めてしまうと、予定していた用途に利用できない可能性もあります。
土地を購入する前や、転用計画を具体化する前に、農地の区分を確認しておくことをおすすめします。
⑤ ほかの法令による規制の確認
農地転用では、農地法の手続きだけを確認すればよいとは限りません。
転用後に住宅や事業用施設などを建築する場合には、都市計画法や建築基準法など、ほかの法令による規制も確認する必要があります。
また、土地の場所や利用目的によっては、道路、排水、開発行為などに関する確認が必要になることもあります。
例えば、農地法上の手続きが可能であっても、予定している建物の建築について別の許可が必要になったり、建築自体が認められなかったりする場合があります。
農地転用ができることと、転用後に予定している建物や施設を実現できることは、必ずしも同じではありません。
土地の利用計画全体を踏まえて、関係する法令を確認することが大切です。
⑥ 土地改良区などの関係機関への確認
農地によっては、土地改良区に関する手続きも確認する必要があります。
土地改良区の区域内にある土地では、転用に際して、土地改良区との協議や地区除外に関する手続き、決済金などが関係する場合があります。
ただし、必要な手続きや費用は、土地の所在地や土地改良区の規程などによって異なります。
また、農業用水路や排水路などが関係する場合には、施設の利用や排水方法について調整が必要になることもあります。
このような事項を事前に確認しておくことで、申請準備を進めた後に新たな問題が判明するリスクを減らすことができます。
3．なぜ農地転用の事前調査は有料なのか
ここまでご説明したように、農地転用の事前調査では、単にお客様からお話を伺うだけでなく、資料の確認、現地調査、役所での確認などが必要になる場合があります。
土地によって確認すべき事項は異なり、調査にかかる時間や労力も一律ではありません。
例えば、資料を確認するだけで方向性が見えてくるケースもあれば、現地を訪問し、複数の役所や関係機関に確認しなければ判断が難しいケースもあります。
当事務所では、十分な確認をしないまま安易に回答するのではなく、できる限り正確な情報に基づいて、転用計画の方向性を検討することを大切にしています。
そのため、事前調査については、調査内容に応じて相談料をいただいております。
当事務所の事前調査・相談料金
資料に基づくご相談
11,000円
登記事項証明書や公図など、お持ちいただいた資料をもとにお話を伺い、必要な確認事項や手続きの方向性を検討します。
現地調査・役所調査を含むご相談
33,000円
現地の状況や関係法令などを確認し、必要に応じて役所での調査を行ったうえで、転用計画の方向性を検討します。
※上記は当事務所の相談・調査料金です。実際の調査範囲や必要な手続きについては、土地の状況やご相談内容に応じて確認いたします。農地転用の申請を正式にご依頼いただく場合の報酬や、証明書取得費用などの実費については、別途ご案内いたします。
4．農地転用は土地を購入する前にご相談ください
農地転用のご相談で、特に注意していただきたいのが、土地の購入や契約を進めるタイミングです。
「この土地を購入して駐車場にしたい」
「農地を購入して住宅を建てたい」
「事業用の資材置場として利用したい」
このような計画がある場合、土地を購入した後ではなく、購入前の段階で事前調査を行うことをおすすめします。
事前調査によって、予定している利用方法が難しいと判明する場合もあります。また、農地転用以外の許可や追加工事が必要になり、想定以上の時間や費用がかかる可能性もあります。
契約後に問題が判明すると、計画の変更や契約上の調整が必要になることも考えられます。
もちろん、事前調査を行えば、あらゆる問題を完全に予測できるわけではありません。しかし、早い段階で確認することで、リスクを把握し、より適切な判断をしやすくなります。
農地の購入や転用を検討されている方は、ぜひ早めにご相談ください。
5．行政書士からのアドバイス
農地転用は、土地ごとに条件が異なる手続きです。
同じ地域にある農地であっても、都市計画上の区分や農地の区分、登記内容、周辺の状況などによって、必要な手続きや転用の見通しが異なることがあります。
そのため、インターネットで調べた情報だけで判断したり、土地の所有者や不動産会社から聞いた話だけで判断したりするのではなく、具体的な土地について確認することが大切です。
当事務所では、新潟市及び新潟市近郊を中心に、農地転用に関するご相談を承っております。
「この農地は転用できるのだろうか」
「農地を購入する前に確認しておきたい」
「農地転用のほかに、どのような許可が必要なのか知りたい」
このようなお悩みがございましたら、お気軽にお問い合わせください。
お客様が安心して土地の利用計画を進められるよう、必要な事前調査を行い、状況に応じた手続きをご案内いたします。
