「なぜ登記と現況が一致していないの」
と驚かれる方がいらっしゃるのですが、この登記と現況が一致しないということはよくある話です。
行政書士の行う農地転用の手続きでは、登記上の地目ではなく現況がどうなっているかの判断が重要になってきます。
ところで日本の国内にある不動産（土地や建物）は、法務局という行政機関で管理されています。
法務局での管理は「登記」と呼ばれ、以下の事項が公示されます
土地 所在 地番 地目 地積
建物 所在 家屋番号 種類 構造 床面積
本来、登記と現状が一致するべきであり、法律上の義務も規定されています。
しかし、現実には一致していないケースが多いのです。
一致しない理由
地目
代表的な例としては、昭和の時代に住宅を建てた土地に多いのですが、農地法の手続きは適正に行っているのですが、建物が完成後も地目がそのままというケースです。
理由としては、法律上の義務があり過料の規定もあるのですが、実際に過料が発生したという前例がほとんどないということです。
最近の新築建物の底地に関しては、コンプライアンス意識の高まりからハウスメーカーが地目変更登記についてご案内するので現状と一致することが圧倒的に多いです。
また、住宅を建てるにあたって銀行から融資を受ける場合は、融資の条件として地目を変更する必要があるため登記と現況は一致することになります。
要するに、昭和に建築された住宅で銀行から融資を受けなかった場合は、登記と現況が一致していないケースが多いということになります。
地積
登記上の地積に関しては、また測量技術が未熟であった時代の記録が多数残っており、実際の地積と合わないということはよくあります。
以下の場合には、所有権移転をする場合に農地法の許可が必要になるでしょうか。
イ 登記上 山林 現況 畑
ロ 登記上 田 現況 宅地
どちらも農地法の許可が必要になります。少し登記の実務を知っている方は「イについて本当に許可が必要なの？」と思うかもしれませんが、現況が農地であるため必要になります。
このように登記上の地目と現況は一致しないケースが多く、売却したり賃貸するという場合に、通常の農業委員会への農地転用手続きの他の他、測量や相続、抵当権の抹消等の手続きが必要になることもあります。
地目変更は土地家屋調査士、相続・抵当権抹消は司法書士の業務となりますが、当事務所は司法書士・土地家屋調査士・行政書士すべてワンストップで対応しております。
現況と登記の不一致でお困りの方は当事務所にお問い合わせください。
当事務所にご依頼いただいた場合の業務の流れ
ご面談による聞き取り
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資料の調査 登記事項証明書、公図、現地の調査
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農地転用の手続きががされていない場合は、農地転用の手続き書類の作成・提出
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法務局へ現況にあわせた登記申請
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地目変更完了
料金
地目変更登記 ４．４万円（税込）～
